Onze methodologie

In het kort: Golden Bricks laat vooraf zien wat een recreatiewoning naar verwachting oplevert. Op deze pagina staat precies hoe we dat berekenen, met welke aannames en waar de grenzen liggen. Geen beloftes, maar navolgbare cijfers die u zelf kunt aanpassen.

Hoe we de bezettingsgraad schatten

De bezettingsgraad is de belangrijkste factor onder de huuropbrengst, en tegelijk de meest onzekere. Wij schatten die per woning op basis van verhuurdata van vergelijkbare recreatiewoningen in dezelfde omgeving en prijsklasse.

Het blijft een schatting, geen garantie. Daarom kunt u kiezen uit drie scenario’s: Voorzichtig, Basis en Optimistisch, zodat u zelf ziet hoe gevoelig het rendement is voor een hogere of lagere bezetting. Is er voor een woning geen betrouwbare schatting, dan rekenen we standaard met 60% en zeggen we dat erbij.

De verwachte nachtprijs en bezetting komen uit verhuurdata van vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving. Wij tonen die cijfers onbewerkt. Ook wanneer de uitkomst een hoog rendement laat zien passen wij het getal niet aan, want dan zouden wij onze eigen inschatting boven de marktdata zetten waar wij ons verder juist op baseren.

Het enige dat wij weigeren zijn onmogelijke waarden, bijvoorbeeld een nachtprijs die duidelijk uit een mislukte meting komt. In dat geval doen wij geen uitspraak over de te verwachten opbrengst in plaats van een getal in te vullen.

Let bij een hoog rendementspercentage op het volgende: bij een lage koopsom valt dat percentage vanzelf hoger uit, terwijl de vaste lasten van een park grotendeels doorlopen ongeacht wat u voor de woning betaalt. De maandelijkse cashflow zegt daarom meer dan het percentage.

Hoe we het rendement berekenen

We rekenen de volledige jaarexploitatie door: huurinkomsten min álle terugkerende kosten. Het hoofdgetal is de cashflow vóór hypotheek, hetzelfde bedrag dat op de woningkaart staat, en daaronder tonen we de nettocashflow ná financiering.

Vervolgens vertalen we dat naar drie kengetallen:

Cash-on-cash rendement: uw nettocashflow na hypotheek, gedeeld door uw eigen inleg plus koperskosten. Dit valt hoger uit dan het rendement op de hele woningwaarde, doordat u met een hypotheek een hefboom gebruikt (meer financiering = hoger cash-on-cash, maar ook meer risico).
Totaalrendement: inclusief aflossing en verwachte waardeontwikkeling.
Terugverdientijd: hoelang het duurt tot u uw eigen inleg hebt terugverdiend.

Onze standaardaannames, en hoe zeker ze zijn

Dit zijn startwaarden. Elke waarde kunt u aanpassen naar uw eigen situatie of naar de werkelijke cijfers van een specifiek park. De kolom Hoe zeker zegt erbij hoe hard een getal is: sommige liggen vast, andere zijn een schatting.

Deze tabel wordt rechtstreeks uit ons rekenmodel gelezen. Passen wij een aanname aan, dan verandert hij hier direct mee.

Aanname	Wij rekenen met	Waarom	Hoe zeker
Eigen inleg	30% van de koopprijs	Voor recreatiewoningen vragen financiers doorgaans meer eigen geld dan bij een gewone woning. De rest financiert u met een hypotheek.	Hangt van uw situatie af. Past u zelf aan.
Koperskosten	10% (nieuwbouw v.o.n. 1,5%)	Eenmalige kosten bovenop de koopprijs: overdrachtsbelasting, notaris en advies. Bij nieuwbouw vervalt de overdrachtsbelasting.	Redelijk vast.
Verhuurcommissie park	25% van de huuromzet	Vergoeding voor de verhuurorganisatie die boekingen, gastcontact en check-in regelt. Dit zijn geen makelaarskosten. Verhuurt u zelf, dan verlaagt u dit.	Verschilt per park, grofweg 20 tot 30 procent. Staat in uw verhuurcontract.
Hypotheekrente	5,0%	Recreatiewoning-hypotheken kennen doorgaans een hogere rente dan een reguliere woninghypotheek. Wij rekenen met een annuïteit (rente plus aflossing).	Marktafhankelijk. Vraag uw eigen offerte op.
Looptijd financiering	20 jaar	Gangbare annuïteitenlooptijd voor dit type financiering.	Redelijk vast.
Parkkosten	€3.000 per jaar	Jaarlijkse bijdrage aan het park voor beheer, voorzieningen en algemeen onderhoud. In de analyse en de calculator heet deze post Parkkosten.	Startbedrag. Verschilt sterk per park; zie de toelichting onder de tabel.
Lokale heffingen	vanaf €900 per jaar	OZB, afvalstoffen-, riool- en toeristenbelasting. Schaalt mee met de koopprijs, met een ondergrens omdat deze posten altijd doorlopen.	Verschilt per gemeente. Openbaar op te zoeken.
Onderhoud	€900 vast €900 bij volle bezetting	Een vast bedrag (keuringen, tuin, kleine reparaties) plus een variabel deel dat meeschaalt met hoe intensief de woning wordt verhuurd.	Schatting. Sterk afhankelijk van staat en bouwjaar.
Nuts, verzekering en overig	€2.400 per jaar	Energie, water, internet en verzekeringen.	Schatting. Energie is de grootste variabele.
Reservering inventaris	€1.250 per jaar	Bij verhuur is de inrichting in zeven tot tien jaar op. Wie hier niet voor reserveert, rekent zichzelf rijk.	Schatting, bewust aan de voorzichtige kant.
Erfpacht of canon	31% grondwaarde × 5%	Staat de woning op erfpacht en is de canon onbekend, dan gebruiken wij deze schatting en waarschuwen wij erbij.	Schatting. De akte is leidend, lees die altijd.
Waardeontwikkeling	1,5% per jaar	Alleen van invloed op het totaalrendement over meerdere jaren, niet op de maandcashflow.	Onzeker. Kan ook negatief zijn; zie de scenario's.
Belastingen (box 3)	niet meegerekend	Wat u aan box 3 betaalt hangt af van uw overige vermogen, een eventuele fiscale partner en de vrijstelling. Wij laten het daarom buiten de cashflow en buiten de rendementen, zodat woningen onderling vergelijkbaar blijven.	Persoonlijk. Reken dit apart door met uw eigen adviseur.
Eigen gebruik	0 nachten	Standaard uit, zodat de vergelijking tussen woningen zuiver blijft.	Zet u zelf aan. Elke nacht eigen gebruik kost verhuuromzet.

Hoe wij aan de parkkosten komen. Wij rekenen met een startbedrag van €3.000 per jaar. Dat bedrag komt uit ons eigen onderzoek naar parken waarvan de kosten wel te achterhalen waren: de jaarbijdrage loopt daar sterk uiteen, van ongeveer €1.300 tot boven de €9.000, met een middenwaarde rond €3.300. Wij houden €3.000 aan als vertrekpunt. Vraag het werkelijke bedrag op bij het park en vul het in de calculator in; de analyse rekent er dan direct mee.

Wat we bewust níet meenemen

We rekenen geen persoonlijke belastingsituatie mee. Of en hoeveel belasting u betaalt over dit vermogen hangt sterk af van uw eigen situatie, en dat verschilt per belegger. We laten daarom de kale exploitatie en het rendement zien; uw fiscale gevolgen bespreekt u met uw eigen adviseur.

Waarom u alles zelf kunt aanpassen

Onze cijfers zijn een vertrekpunt, geen eindoordeel. Kent u het werkelijke rentepercentage, de echte parkkosten of een afwijkende bezetting? Vul ze in, dan rekent de analyse direct opnieuw. Zo rekent u met uw werkelijkheid, niet met de onze.

Let op: alle bedragen en rendementen zijn schattingen op basis van de hier beschreven aannames en zijn geen garantie voor toekomstige resultaten. Golden Bricks verkoopt zelf geen vastgoed en geeft geen beleggingsadvies.