Alle aannames op een pagina: waar ze vandaan komen, hoe hard ze zijn en wat wij bewust niet meerekenen.
Golden Bricks rekent per woning de volledige jaarexploitatie door: de verwachte huurinkomsten min álle terugkerende kosten. Wat overblijft is de cashflow. Die cashflow vertalen wij naar drie kengetallen: cash-on-cash rendement, totaalrendement en terugverdientijd. De aannames daarachter staan op deze pagina en kunt u zelf aanpassen.
Het hoofdgetal is de cashflow vóór hypotheek, hetzelfde bedrag dat op de woningkaart staat. Daaronder tonen wij de nettocashflow ná financiering, zodat u ziet wat de hypotheeklast met het maandbedrag doet.
De drie kengetallen betekenen dit:
Golden Bricks schat de bezettingsgraad per woning op basis van verhuurdata van vergelijkbare recreatiewoningen in dezelfde omgeving en prijsklasse. Het is de belangrijkste factor onder de huuropbrengst en tegelijk de meest onzekere. Is er voor een woning geen bruikbare verhuurdata, dan vullen wij geen bezetting in: voor die woning tonen wij geen cashflow en geen rendement. Datzelfde geldt bij onmogelijke waarden, zoals een nachtprijs boven €2.000. Liever geen uitspraak dan een getal zonder onderbouwing.
Het blijft een schatting, geen garantie. Daarom kunt u kiezen uit drie scenario’s: Voorzichtig, Basis en Optimistisch, zodat u zelf ziet hoe gevoelig het rendement is voor een hogere of lagere bezetting.
De verwachte nachtprijs en bezetting komen uit verhuurdata van bestaande vakantieverhuur in dezelfde omgeving: gerealiseerde nachtprijzen, bezettingsgraden en jaaromzetten van vergelijkbare accommodaties. Wij rekenen dus niet met de opbrengstprognose van een verkoper of park, maar met wat vergelijkbare woningen in de praktijk hebben opgebracht.
Per woning selecteren wij de vergelijkingsgroep op omgeving, type en grootte. Hoe schaarser de vergelijkbare verhuur in een gebied, hoe onzekerder de uitkomst; in dat geval geldt de regel over de bezettingsgraad hierboven.
Nee. Golden Bricks toont de nachtprijs en de bezetting onbewerkt, ook wanneer de uitkomst een hoog rendement laat zien. Zouden wij dat getal verlagen, dan zetten wij onze eigen inschatting boven de marktdata waar wij ons verder juist op baseren. Het enige dat wij weigeren zijn onmogelijke waarden.
Komt een nachtprijs duidelijk uit een mislukte meting, dan doen wij geen uitspraak over de te verwachten opbrengst in plaats van zelf een getal in te vullen.
Let bij een hoog rendementspercentage op het volgende: bij een lage koopsom valt dat percentage vanzelf hoger uit, terwijl de vaste lasten van een park grotendeels doorlopen ongeacht wat u voor de woning betaalt. De maandelijkse cashflow zegt daarom meer dan het percentage.
Hieronder staan alle standaardaannames waarmee Golden Bricks rekent: eigen inleg, koperskosten, verhuurcommissie, hypotheekrente, looptijd, parkkosten, lokale heffingen, onderhoud, nutskosten en reserveringen. Het zijn startwaarden die u per woning kunt aanpassen. De kolom Hoe zeker zegt erbij hoe hard een getal is: sommige liggen vast, andere zijn een schatting.
Deze tabel wordt rechtstreeks uit ons rekenmodel gelezen. Passen wij een aanname aan, dan verandert hij hier direct mee, zodat deze pagina nooit uit de pas loopt met wat de analyses werkelijk doen.
| Aanname | Wij rekenen met | Waarom | Hoe zeker |
|---|---|---|---|
| Eigen inleg | 30% van de koopprijs | Voor recreatiewoningen vragen financiers doorgaans meer eigen geld dan bij een gewone woning. De rest financiert u met een hypotheek. | Hangt van uw situatie af. Past u zelf aan. |
| Koperskosten | 10% (nieuwbouw v.o.n. 1,5%) | Eenmalige kosten bovenop de koopprijs: overdrachtsbelasting, notaris en advies. Bij nieuwbouw vervalt de overdrachtsbelasting. | Redelijk vast. |
| Verhuurcommissie park | 25% van de huuromzet | Vergoeding voor de verhuurorganisatie die boekingen, gastcontact en check-in regelt. Dit zijn geen makelaarskosten. Verhuurt u zelf, dan verlaagt u dit. | Verschilt per park, grofweg 20 tot 30 procent. Staat in uw verhuurcontract. |
| Hypotheekrente | 5,0% | Recreatiewoning-hypotheken kennen doorgaans een hogere rente dan een reguliere woninghypotheek. Wij rekenen met een annuïteit (rente plus aflossing). | Marktafhankelijk. Vraag uw eigen offerte op. |
| Looptijd financiering | 20 jaar | Gangbare annuïteitenlooptijd voor dit type financiering. | Redelijk vast. |
| Parkkosten | €3.000 per jaar | Jaarlijkse bijdrage aan het park voor beheer, voorzieningen en algemeen onderhoud. In de analyse en de calculator heet deze post Parkkosten. | Startbedrag. Verschilt sterk per park; zie de toelichting onder de tabel. |
| Lokale heffingen | vanaf €900 per jaar | OZB, afvalstoffen-, riool- en toeristenbelasting. Schaalt mee met de koopprijs, met een ondergrens omdat deze posten altijd doorlopen. | Verschilt per gemeente. Openbaar op te zoeken. |
| Onderhoud | €900 vast €900 bij volle bezetting | Een vast bedrag (keuringen, tuin, kleine reparaties) plus een variabel deel dat meeschaalt met hoe intensief de woning wordt verhuurd. | Schatting. Sterk afhankelijk van staat en bouwjaar. |
| Nuts, verzekering en overig | €2.400 per jaar | Energie, water, internet en verzekeringen. | Schatting. Energie is de grootste variabele. |
| Reservering inventaris | €1.250 per jaar | Bij verhuur is de inrichting in zeven tot tien jaar op. Wie hier niet voor reserveert, rekent zichzelf rijk. | Schatting, bewust aan de voorzichtige kant. |
| Wellness (hottub of sauna) | +15% hottub, +10% sauna op de prijs per nacht samen maximaal +20% | Woningen met een eigen hottub of sauna halen een hogere prijs per nacht; de bezetting laten wij gelijk. Heeft een deel van de vergelijkbare woningen in de marktdata zelf al wellness, dan zit dat deel al in de nachtprijs en tellen wij alleen de rest mee. Is wellness een optie, dan rekent u het zelf door; de meerprijs gaat dan bij de koopprijs. | Indicatie, bewust aan de voorzichtige kant. Gemeten op vergelijkbare verhuurwoningen met en zonder wellness en op prijslijsten van parken. |
| Wellness: kosten en meerprijs | geen aparte kosten meerprijs indien onbekend: €8.000 hottub, €9.000 sauna | Schoonmaak na een wissel valt onder de verhuurcourtage, water en stroom onder overig vast en de parkkosten; daar tellen wij ze niet dubbel. Noemt de verkoper geen meerprijs, dan rekenen wij met een standaardprijs op basis van de meerprijzen die bij andere parken wel bekend zijn, en staat dat er zo bij. | Schatting. Vraag de meerprijs na bij de verkoper. |
| Erfpacht of canon | 31% grondwaarde × 5% | Staat de woning op erfpacht en is de canon onbekend, dan gebruiken wij deze schatting en waarschuwen wij erbij. | Schatting. De akte is leidend, lees die altijd. |
| Waardeontwikkeling | 1,5% per jaar | Alleen van invloed op het totaalrendement over meerdere jaren, niet op de maandcashflow. | Onzeker. Kan ook negatief zijn; zie de scenario's. |
| Belastingen (box 3) | niet meegerekend | Wat u aan box 3 betaalt hangt af van uw overige vermogen, een eventuele fiscale partner en de vrijstelling. Wij laten het daarom buiten de cashflow en buiten de rendementen, zodat woningen onderling vergelijkbaar blijven. | Persoonlijk. Reken dit apart door met uw eigen adviseur. |
| Eigen gebruik | 0 nachten | Standaard uit, zodat de vergelijking tussen woningen zuiver blijft. | Zet u zelf aan. Elke nacht eigen gebruik kost verhuuromzet. |
Golden Bricks rekent met een startbedrag van €3.000 per jaar aan parkkosten. Dat bedrag komt uit ons eigen onderzoek naar parken waarvan de jaarbijdrage wel te achterhalen was: die loopt sterk uiteen, van ongeveer €1.300 tot boven de €9.000, met een middenwaarde rond €3.300. Het is dus een vertrekpunt, geen gemeten bedrag per park.
Wat u zelf kunt doen. Vraag het werkelijke bedrag op bij het park en vul het in de calculator in; de analyse rekent er dan direct mee. De parkkosten zijn onze zwakste aanname, en tegelijk een van de grootste posten in de exploitatie.
Golden Bricks rekent geen belasting mee. Wat u in box 3 betaalt hangt af van uw overige vermogen, een eventuele fiscale partner en de vrijstelling, en dat verschilt per belegger. Wij tonen daarom de kale exploitatie en het rendement daarop, zodat woningen onderling vergelijkbaar blijven. Uw fiscale gevolgen bespreekt u met uw eigen adviseur.
Buiten de berekening blijven de eenmalige inrichtingskosten van de woning, leegstand boven op de aangenomen bezetting en alle belastingeffecten. De aanschaf van de inventaris telt u dus zelf bij uw startkosten op; voor de vervanging daarvan reserveren wij wél een jaarbedrag. Alles wat wij wél meenemen staat in de aannametabel hierboven.
Ja. Elke aanname in de rendementsanalyse en de calculator is aanpasbaar: eigen inleg, hypotheekrente, looptijd, parkkosten, bezetting, nachtprijs en eigen gebruik. Kent u het werkelijke rentepercentage of de echte parkbijdrage, vul die dan in; de analyse rekent direct opnieuw. Zo rekent u met uw werkelijkheid in plaats van met onze startwaarden.
Ja. Golden Bricks verkoopt zelf geen vastgoed en ontvangt geen courtage of commissie van verkopers of parken. Het platform is opgericht door makelaars, maar is zelf geen makelaarskantoor. Een woning met een negatieve cashflow tonen wij precies zo, inclusief alle kosten, ook als dat de woning onaantrekkelijk maakt.
Bij elke woning staat onder het kopje Marktdata de datum waarop de verhuurgegevens voor die woning zijn opgehaald, zodat u ziet hoe vers de onderbouwing is. De aannames in de tabel op deze pagina komen live uit het rekenmodel en zijn dus altijd de waarden waarmee op dit moment gerekend wordt.
Nee. Alle bedragen en rendementen zijn schattingen op basis van de aannames op deze pagina en zijn geen garantie voor toekomstige resultaten. Golden Bricks verkoopt zelf geen vastgoed en geeft geen beleggingsadvies. Gebruik de cijfers om woningen te vergelijken en leg uw eigen situatie voor aan een financieel adviseur.
Vul uw eigen inleg, rente en parkkosten in en zie direct wat er van de cashflow overblijft.
Alle bedragen en rendementen zijn schattingen op basis van de hier beschreven aannames en zijn geen garantie voor toekomstige resultaten. Golden Bricks verkoopt zelf geen vastgoed en geeft geen beleggingsadvies.
Hét platform voor doordachte vastgoedinvesteringen!
Snelle links
Contactgegevens
© 2026 Golden Bricks. Alle rechten voorbehouden.
Zelfde rekenmodel, eigen aannames per woning. Verschillen staan als plus of min naast uw uitgangspunt.
Het bewaren van woningen hoort bij een abonnement. Zo houdt u uw selectie bij elkaar en heeft u meteen toegang tot alle rendementsanalyses.
