Alles wat u wilt weten voordat u investeert

Golden Bricks is een onafhankelijk data-analyseplatform voor investeren in Nederlandse recreatiewoningen. Wij verzamelen het actuele aanbod, verrijken elke woning met marktdata over verhuurprijzen en bezettingsgraden, en rekenen de verwachte cashflow en het rendement op uw eigen inleg volledig door. Wij verkopen zelf geen vastgoed en ontvangen geen commissie. Zo beslist u op basis van cijfers in plaats van een verkoopbrochure.

Golden Bricks is bedoeld voor iedereen die overweegt een recreatiewoning te kopen om te verhuren en daarbij een onderbouwde beslissing wil nemen, van de particuliere belegger die zijn eerste vakantiewoning zoekt tot de ervaren investeerder die zijn portefeuille uitbreidt. U hoeft geen data-expert te zijn. Wij vertalen de marktdata naar een helder rendementsoverzicht per woning.

Nee. Golden Bricks is opgericht dóór makelaars, maar is zelf geen makelaarskantoor en verkoopt geen woningen. Wij ontvangen geen courtage of commissie van verkopers of parken. Juist daardoor zijn onze analyses onafhankelijk: een woning met een negatieve cashflow tonen wij precies zo, inclusief alle kosten. Wij worden betaald door onze abonnees, niet door de verkopende partij.

Een verkopende partij heeft belang bij de verkoop, Golden Bricks niet. Waar een advertentie vooral de bruto huuropbrengst laat zien, rekenen wij de nettocijfers door: na financiering, parkkosten, gemeentelijke heffingen, onderhoud en verhuurbeheer. U ziet per woning het volledige plaatje en een eerlijk rendement op uw inleg, ook als dat tegenvalt.

De verhuurprognoses van Golden Bricks komen uit marktdata van bestaande vakantieverhuur in dezelfde regio: gerealiseerde nachtprijzen, bezettingsgraden en jaaromzetten van vergelijkbare accommodaties. Wij rekenen dus niet met de opbrengstbelofte van een verkoper, maar met wat vergelijkbare woningen in de praktijk hebben opgebracht. Hoe wij die vergelijkingsgroep kiezen, staat op onze methodologiepagina.

Golden Bricks berekent per woning de bruto huurinkomsten (gemiddelde nachtprijs × bezettingsgraad) en trekt daar alle terugkerende kosten van af: hypotheeklasten, park- en servicekosten, gemeentelijke heffingen, nutsvoorzieningen, onderhoud, verzekering en verhuurbeheer. Wat overblijft is de netto cashflow per maand, plus het rendement op uw eigen inleg. De volledige rekenwijze staat op onze methodologiepagina.

Golden Bricks schat de bezettingsgraad per woning op basis van verhuurdata van vergelijkbare recreatiewoningen in dezelfde omgeving en prijsklasse. Is er voor een woning geen bruikbare verhuurdata, dan tonen wij voor die woning geen cashflow en geen rendement in plaats van met een aangenomen bezetting te rekenen. U kiest zelf uit drie scenario's: voorzichtig, basis of optimistisch. De bezetting is de belangrijkste factor onder de huuropbrengst en tegelijk de meest onzekere.

De calculator rekent standaard met 30% eigen inleg en 70% financiering, plus uitgangspunten voor koperskosten, hypotheekrente, verhuurbeheer, parkkosten en lokale heffingen. Elke aanname past u zelf aan, zodat u direct ziet wat een hogere inleg, een andere rente of een lagere bezetting met uw rendement doet. De volledige lijst, met per aanname hoe hard het getal is, staat op onze methodologiepagina.

Golden Bricks laat belasting bewust buiten de cashflow en buiten de rendementen. Wat u in box 3 betaalt hangt af van uw overige vermogen, een eventuele fiscale partner en de vrijstelling, en dat verschilt per belegger. Wij tonen daarom de kale exploitatie, zodat woningen onderling vergelijkbaar blijven. Reken uw eigen fiscale situatie apart door met uw adviseur.

Bij elke woning op Golden Bricks staat onder het kopje Marktdata de datum waarop de verhuurgegevens voor die woning zijn opgehaald, zodat u ziet hoe vers de onderbouwing is. Het aanbod en de bijbehorende analyses vullen wij doorlopend aan en actualiseren wij. De rekenaannames op de methodologiepagina komen live uit het rekenmodel.

Nee. De analyses van Golden Bricks zijn gebaseerd op historische marktdata en vergelijkbare objecten en geven de best mogelijke inschatting, geen garantie en geen financieel advies. Toekomstige opbrengsten hangen af van factoren buiten onze invloed, zoals marktontwikkelingen, parkbeleid en bezettingsgraad. De uiteindelijke keuze en het risico blijven bij u.

Er is geen vast percentage dat voor elke recreatiewoning opgaat: het nettorendement hangt sterk af van de locatie, het parkbeheer, de financiering en de bezettingsgraad. Golden Bricks werkt daarom niet met een algemeen gemiddelde, maar toont het verwachte rendement per concrete woning op basis van vergelijkbare accommodaties in dezelfde regio. Zo ziet u wat een specifiek object realistisch kan opleveren.

De grootste risico's zijn een tegenvallende bezetting buiten het seizoen, stijgende park- en servicekosten, lagere verhuurinkomsten door een minder sterke locatie en een waardeontwikkeling die niet gegarandeerd is. Golden Bricks brengt deze factoren per woning vooraf in kaart en rekent met conservatieve marktdata, zodat u ze kunt afwegen voordat u koopt.

Naast de aankoopprijs en de financiering krijgt u te maken met terugkerende kosten: park- en servicekosten, gemeentelijke heffingen zoals OZB en toeristenbelasting, nutsvoorzieningen, onderhoud, verzekering en meestal een vergoeding voor verhuurbeheer. Golden Bricks verwerkt al deze posten in de cashflowberekening, zodat het rendement dat u ziet een nettobedrag is.

De jaarlijkse parkbijdrage verschilt sterk per park. Uit ons eigen onderzoek naar parken waarvan het bedrag te achterhalen was, loopt die bijdrage uiteen van ongeveer €1.300 tot boven de €9.000 per jaar, met een middenwaarde rond €3.300. Vraag het werkelijke bedrag daarom altijd op bij het park. Met welk startbedrag onze analyses rekenen, staat op de methodologiepagina; u past het per woning zelf aan.

Ja, recreatiewoningen zijn vaak te financieren met een speciale recreatiewoning-hypotheek. Banken stellen doorgaans aanvullende eisen en vragen een hogere eigen inbreng dan bij een gewone woning; Golden Bricks rekent daarom standaard met zo'n 30% eigen inleg. In de calculator past u de verhouding tussen eigen inleg en financiering zelf aan.

Dat hangt af van de regels van het specifieke park. Sommige parken staan eigen gebruik toe naast verhuur, andere zijn puur op verhuur gericht of stellen een minimum aan verhuurweken. Bij elke woning op Golden Bricks geven wij, waar bekend, aan wat is toegestaan. Houd er rekening mee dat elke nacht eigen gebruik verhuuromzet kost; in de calculator ziet u wat dat met uw rendement doet.

Wij raden aan een adviseur met ervaring in beleggings- of recreatievastgoed te raadplegen voor de financiering en uw persoonlijke fiscale situatie. Recreatievastgoed financieren werkt anders dan een reguliere woning, en de fiscale kant verschilt per situatie. Golden Bricks levert de onderbouwde rendementsanalyse; het advies stemt u af met een specialist.

Het maandabonnement van Golden Bricks kost €44 per maand (excl. btw) en is altijd opzegbaar zonder opzegtermijn. Het jaarabonnement kost €396 per jaar, omgerekend €33 per maand (excl. btw) en daarmee 25% voordeliger. Beide geven onbeperkt toegang tot alle rendementsanalyses, marktdata en de cashflow-calculator. Voor zakelijke beleggers zijn de abonnementskosten aftrekbaar, en bij aankoop voor de verhuur is de btw in veel gevallen terugvorderbaar bij de Belastingdienst. Raadpleeg uw accountant voor uw persoonlijke situatie.

Met een abonnement heeft u onbeperkt toegang tot het volledige aanbod met per woning een doorgerekende cashflow en rendement, de onderliggende marktdata zoals nachtprijzen en bezetting, een langetermijnprojectie en de interactieve cashflow-calculator waarmee u zelf scenario's doorrekent. Kortom: alles wat u nodig hebt om objecten objectief te vergelijken.

Ja, allebei op elk moment via uw accountpagina. Het maandabonnement is altijd opzegbaar zonder opzegtermijn. Het jaarabonnement verlengt na twaalf maanden automatisch; zegt u op, dan behoudt u toegang tot het einde van de lopende periode en wordt daarna niets meer afgeschreven. Vanuit uw account kunt u ook overstappen van een maand- naar een jaarabonnement.

Ja. Mist u een woning in ons aanbod, dan stuurt u die als abonnee naar ons in. Golden Bricks maakt er zonder meerkosten een volledige rendementsanalyse van, inclusief marktdata, kostenopbouw en cashflowberekening, en plaatst de woning op het platform.

Ja. Van vrijwel elke woning in ons aanbod bestelt u een losse rendementsanalyse voor €19 inclusief btw. U ontvangt de volledige doorrekening als PDF en krijgt online toegang tot die ene woningpagina: verwachte huurinkomsten, alle kosten, de netto cashflow en het rendement op uw eigen inleg. Het volledige aanbod, de filters en de vergelijker blijven voorbehouden aan abonnees. Vanaf drie analyses bent u met een maandabonnement goedkoper uit.

Ja. Sluit u binnen 30 dagen na uw aankoop alsnog een abonnement af, dan verrekenen wij het bedrag van een analyse daar volledig mee. U ontvangt de code daarvoor per e-mail bij uw analyse. De verrekening geldt voor het maand-, het jaar- en het Premium-abonnement.